| מודעה | לקבלת הצעה לבדיקה לפני קנייה - לחץ כאן |
| בדיקה לפני קנייה |
| מאת:
אבי שנער, שמאי מקרקעין מצאתי את עורכי הדין אחראים, בגין התרשלות בתפקידם והפרת חובתם, הן כעורכי דין והן כנאמנים, לבדוק במחלקת ההנדסה בעיריה את נתוני הדירה ולכתוב בחוזה המכר את המצב האמיתי והנכון של הדירה. כך פסק לאחרונה (25/8/2002) השופט א' מקובר, מבית משפט השלום בפתח-תקוה, בעניין מעוז נ' אלנקרי ואח' (א 005027/98). מדובר בתביעה לתשלום פיצויים בגין מכירת דירה, מבלי שצויין בחוזה המכר ומבלי שנאמר לרוכשים כי חלק גדול מהדירה נבנה ללא היתר וצפוי להריסה. התובעים קנו את דירתם של הנתבעים, זוג שהתגרש, אשר במסגרת הסכם הגירושין שלו מונו שני עורכי דין כנאמנים למכירת דירתם. הדירה הוצגה בפני התובעים כדירה בת 2.5 חדרים בקומת קרקע, עם חלקת קרקע צמודה, בעלת שטח בנוי של כ- 65 מ"ר. בפועל התברר כי השטח הרשום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין הינו 21.38 מ"ר, בתשריט רישום הבית המשותף היא מופיעה כדירת חדר אחד בלבד, ומרבית שטחה נבנה ללא היתר ומיועד להריסה. התובעים טענו כי המוכרים ידעו על המצב הנכון של הדירה ועל מצג השווא שהוצג להם וכי עורכי הדין, כנאמנים, ידעו או היו צריכים לבדוק ולדעת, את המצב הנכון של הדירה והתרשלו בתפקידם. מוכרת הדירה הודתה כי ידעה שבדירה ישנן תוספות בניה שאינן מאושרות ולא ניתן לקבל לגביהן היתר בניה. נקבע כי המוכרים אחראים כלפי התובעים, בהסתרת מידע מהותי, במצג שווא ובהטעיה, בכל הקשור עם חריגות הבניה שנבנו ללא היתר בדירה וסירוב העיריה לתת להם היתר. טענתם המרכזית של התובעים כנגד עורכי הדין היא, כי בנסח הרישום של הדירה, היה רשום כי שטחה 21.38 מ"ר ועל עורכי הדין היה לדעת כי דירה בת 2.5 חדרים, איננה יכולה להיות בת 21.38 מ"ר בלבד. רישום זה היה צריך להדליק אצלם נורה אדומה ולהביאם לבדוק הענין במשרדי מחלקת ההנדסה של העיריה. לו היו עושים זאת היו נוכחים לדעת כי הדירה היא בת חדר אחד בלבד, ולא 2.5 חדרים ככתוב בחוזה, וכי שאר החדרים נבנו בחריגה ללא היתר. להגנתם טענו עורכי הדין, כי בנסח לא הופיע כל רישום או הערה בדבר חריגות בניה או תוספת בניה או צו הריסה ולא היה עליהם לנחש את קיומו. כן טענו כי רישום שטח הדירה בנסח, לא היה צריך להדליק אצלם כל נורה אדומה כיוון שהשטח הרשום בלשכת המקרקעין הוא שטח נטו, בעוד השטח ברוטו הוא גדול יותר, ולא היתה סיבה שיחשדו כי דבר מה אינו כשורה. בית המשפט דחה את טענת עורכי הדין ופסק כי לא בדקו בעיריה את מצב זכויות הבניה של הדירה לפני שניסחו את החוזה ומסרו אותו לצדדים לחתימה. לפי הרשום בתיק הבנין ובכתב האישום שהוגש נגד הבעלים הקודמים של הדירה, שטח הדירה הוכפל, ללא היתר, מעבר לשטח הדירה המקורי. לו עורכי הדין היו בודקים את תיק הבנין שבעיריה, היו מגלים בנקל ובלי להתאמץ, שמדובר בדירה שנעשו בה חריגות בנייה ניכרות והוגש כתב אישום נגד הבעלים הקודם, בגין הגדלת שטח הדירה ללא היתר בניה. העובדה שהעיריה נתנה בעבר אישור להעברת הזכויות בדירה, למרות שידעה אודות הבניה ללא היתר, אין בה כדי לגרוע מחובתם של הנאמנים לבדוק את תיק הבנין, ולציין את המצב במפורש בחוזה המכר. השופט א' מקובר מאזכר את עניין מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' (ע"א 751/89) בו נאמר: "עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)". לפיכך קבע כי עורכי הדין אחראים כלפי התובעים בכל הקשור עם בדיקת הזכויות בדירה והעמדתם על טיב זכויות אלה. אין ספק שהתובעים רכשו ממכר שהוא פגום באופן מהותי. הם קנו דירה, התחייבו לשלם עבורה במיטב כספם, והדירה היתה אמורה לעבור על שמם כשהיא נקיה מכל חוב או שיעבוד. בסופו של דבר התברר שחלק גדול מהדירה נבנה באופן לא חוקי וללא היתר, מבלי שנאמר להם דבר על כך מראש ע"י מי שידע, ומבלי שהדבר נבדק ע"י מי שהיה צריך לבדוק. המוכרים נמצאו אחראים בהטעיה, במצג שווא, ובהסתרת מידע שבדירה שמכרו ישנן חריגות בניה ותוספות בניה בניגוד לחוק וללא היתר, ושהעיריה סירבה לתת להם היתר בניה. עורכי הדין נמצאו אחראים אף הם, בגין התרשלות בתפקידם והפרת חובתם כלפי התובעים, הן כעורכי דין והן כנאמנים, לבדוק בעיריה את נתוני הדירה ולכתוב בחוזה המכר את המצב האמיתי והנכון של הדירה. השופט א' מקובר פסק כי אין למעט מאחריות עורכי הדין, שאינה אמורה להישען על הנתונים שמספקים להם לקוחותיהם, אלא חייבים הם לבדוק בעצמם כל הטעון בדיקה בנסיבות הענין שבפניהם, וחילק את האחריות בין המוכרים (60%) לבין עורכי הדין (40%). המושג "בדיקה לפני קניה" נתפס בעיני הציבור הרחב בעיקר ביחס לרכישת מכונית מיד שניה. כה מקובל בארץ לבדוק לפני קניה כל מכונית שערכה עשרות אלפי שקלים וכה נדיר לבדוק דירה שמחירה מאות אלפי דולרים. המקרה המתואר בכתבה זו הינו דוגמא לחשיבותה של בדיקה לפני קניה לדירת מגורים. בדיקה כזו, שעורך שמאי מקרקעין, נועדה לחסוך עוגמת נפש וממון רב הן לרוכשי הדירה והן לעורכי הדין המטפלים בעסקה. |